如果不是那天凌晨的一条新闻被顶上热搜，恐怕很多中国人还不知道，韩国楼市已经崩到让人心发麻。

首尔江南，一对新婚夫妇站在空荡荡的客厅里，连哭都哭不出来。

两年前，他们把全部积蓄砸进去，又去银行借了一笔超低息贷款，好不容易凑齐了押金，以为能住进人生第一套房。

那时候的他们，觉得押金不是消费，只是寄存在房东那里，等合同到期再拿回来。

可如今，房东彻底失联，电话打不通，人也像蒸发一样消失。

他们才明白，自己不是租客，而是被卷进了一个由贷款、投机、价格泡沫堆出来的巨型漩涡里。

崩盘不是一夜之间发生的，但一旦开始，没有人能全身而退。

而最慌的，除了韩国年轻人，还有过去五年疯狂涌入韩国买房的中国买家。

有人一句话说得扎心：买韩国房子的人，不是在投资，是在拿命赌博。

01

如果没真正了解过韩国的租房体系，很难想象它的运转逻辑有多离谱。

韩国租房分两种：一种跟全世界差不多，按月付租金，另一种就是韩国特色全租房。

所谓全租，就是租客一次性交出房价的六七成作为押金，然后两年几乎不付租金。

表面上像是房东把房子“借给你住”，押金到期原封不动还你。听上去很诱人，住大房子，租金还省了，押金像存款一样安全。

韩国年轻人最上头的，是政府还给他们超低息贷款。

每个月的利息，比租金还便宜，但全租房真正的底层逻辑是什么？

房东拿房子做抵押，向租客借一大笔钱，这不是租房，这是把租客当银行。

这笔钱，房东不会老老实实放在账户里，而是继续买房、再出租、再拿押金，像滚雪球一样越滚越大。

一名房东就靠这个模式囤到一千多套房，这不是投资，是用押金搭纸牌楼，只要一个环节掉链子，整个系统都要塌。

全租房的繁荣建立在一个前提上：房价永远涨。

只要房子越来越贵，押金就能被下一任租客填上。但如果房价跌？那押金瞬间变成了定时炸弹。

2020—2021年，首尔房价像疯了似的冲上天，最多的地方两年涨了四成。

租客押金越来越高，比例逼近房价本身，很多人不得不贷款再贷款。

他们以为贷款只是过渡，押金迟早能拿回来，但真正的风险，他们谁都没看到。

02

2022年，美联储暴力加息，韩国只能跟着走，利率蹭蹭往上飙，最高冲到3.5%。

这一刀有多狠？

房东本来靠借押金再放贷、再炒房才能挣钱，现在利率高了，杠杆断了，资金链全乱套。

房价开始掉头往下甩，最多的地区跌了三成。房子的市值比押金还低，换句话说，房东还不起了。

于是房东最常做的一件事，就是跑路。

租客看着锁匠来换锁，才知道自己付出去的押金回不来了。

在韩国新闻里，最常见的画面是：年轻夫妻抱着孩子坐在楼梯口、搬家公司等在门口、法院贴出的拍卖告示纸在风里乱晃。

有人借着贷款交押金，本来指望两年后能回本，现在押金没了，贷款却还要继续还。

韩国媒体说，有人等于一次性亏掉了未来200年的房租。

更可怕的是，租客维权无处可去，房东破产了，押金无法向死者家属追讨。

无论哪一种，租客都是最后一位，排队排到看不见尽头。

这场全租房大崩溃已经让韩国社会炸裂，去年因为押金爆雷导致的保险理赔金额破纪录。

诈骗案件数量翻倍，拖欠押金最大的一名房东欠了六百多亿韩元，七成受害者都是二三十岁的年轻人。

他们不只丢了钱，更是丢了人生的起点。

韩国本地的房主已经快受不了了，而远在中国的买家，慌得更早。

03

韩国房价飙升的这些年，中国买家是最积极的外部资本之一，尤其是首尔、仁川、釜山，一度出现中国买家抱团扫楼的情况。

但当韩国楼市开始掉头向下，这些人最先发现，压根跑不掉了。

原因无非有几个方面。

第一，流动性消失。

房价砍三成还没人接盘，想卖都卖不出去。

第二，租客押金退不出来。

房东跑了，中国房主要自己贴钱退押金，如果不退，租客直接把你告上法院。

第三，韩国准备专门限制外国人买房。

韩国国会议员最近提案：首都圈土地交易要实行外国人许可制，并强调对等原则，这摆明是冲着中国人来的。

你的房产被套住，新的政策又卡住出口路，死死把你钉在原地，很多中国买家已经开始把资产撤回，最典型的方向是：东京。

原因是，日本通膨温和、利率极低、外国人政策相对松，最关键的是，东京房子能租、能卖、能流通。

韩国的房产属于不流通资产，一旦泡沫破了，就是死资产。

而且，从最近几个中国买家协会的流动趋势看，资金从首尔撤回的速度，比当初涌入时还快。

一位投资者说得很直白：韩国房子不值钱，最值钱的是离开韩国。

04

韩国政府最近推出了历史级别的严苛政策：退租贷款超过1亿韩元，基本不批。

这意味着：房东还押金的通道被堵死了。

钱拿不出来，押金退不了，租客搬不走，房东卖不掉，整个市场像一艘破船，沉得越来越快。

更糟的是，随着系统性的风险爆发，全租模式逐渐失效，市场正在向月租和半押半租转变。

听上去像是回到正常模式，但对普通人来说却是灾难：月租一旦涨价，很难再回去。

韩国专家的原话是：月租时代意味着韩国人的生活压力将长期上升。

这才是最可怕的，韩国年轻人不仅失去押金，还要面对更贵的月租、更高的生活成本、更难买的房。

崩盘不是故事，而是国民生活质量的断崖式下降。

仁川最近被拍卖的全租房超过千套，每一套背后都是一个家庭的崩溃。拍卖价通常比押金更低，租客往往连一半押金都拿不回。

有个28岁的女孩，因为没有买押金保险，如今要为亏掉的押金背上超过三千万韩元的贷款。

她说的那句：“我不知道未来要怎么生活”，成了无数人的心声。

05

韩国楼市不是简单的房价跌了，而是住房制度、金融逻辑、监管缺位共同酿成的一场系统性灾难。

全租房本质上不是租房，而是全民接力棒式的融资链条，房价涨，它是神器，房价跌，它是绞肉机。

韩国的问题，其实也是所有高杠杆社会的问题：

当房子被当作金融工具而不是居住产品的时候，普通人永远是最后的牺牲品。

而中国买家在这场风暴中承受的损失，也给所有外溢投资敲响了警钟：

不是所有国家的房子都值得买，不是所有上涨的市场都能接住你最后一棒。

真正可靠的资产，是不需要别人来接盘才能维持价值的。

韩国的全租房体系崩了，不仅是一个国家的危机，也是一次写在眼前的提醒。

房地产不是永动机，投机不是出路，任何脱离基本需求的价格，都终将付出代价。